Khoảng trống pháp lý của blockchain bất động sản

Việc tận dụng hệ thống blockchain để chia nhỏ suất đầu tư đang gây nhiều tranh cãi.  Ảnh: T.T

Chia nhỏ bất động sản cho hàng trăm người mua

Xuất hiện tại thị trường Việt Nam từ đầu năm 2020, câu chuyện đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ dần được quan tâm hơn, đặc biệt là việc tận dụng hệ thống blockchain – một trong những nền tảng công nghệ đáng chú ý, nhưng cũng gây nhiều tranh cãi hiện nay.

Mới đây, Công ty Moonka, một trong nhưng doanh nghiệp tiên phong trong việc đưa bất động sản vào mua bán trên nền tảng công nghệ, đã tuyên bố chào bán xong một nền đất tại Bảo Lộc có giá 1,67 tỷ đồng, chia nhỏ 1.000 phần trên nền tảng công nghệ blockchain. Khách hàng có thể tham gia đầu tư với giá 1,67 triệu đồng/phần của nền đất này.

Đây là đợt mở bán bất động sản thứ hai của đơn vị này sau khi chào bán thành công căn nhà phố tại Cần Giờ cũng bằng công nghệ blockchain với giá 3,1 triệu đồng/phần.

Ông Nguyễn Tấn Phong, Chủ tịch HĐQT Công ty Mooka cho biết, Moonka là một mô hình ứng dụng blockchain mã hóa tài sản là bất động sản, tạo ra token riêng cho bất động sản để chia nhỏ bất động sản thành nhiều phần, tiếp cận các nhà đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường bằng hình thức cùng mua, có các điều khoản đầu tư chặt chẽ dựa trên nền tảng blockchain và hợp đồng thông minh.

Về vấn đề pháp lý, Moonka làm việc với các chủ dự án để lựa chọn, thẩm tra, đánh giá bất động sản xem có đáp ứng các tiêu chí, kỳ vọng của nhóm nhà đầu tư và đại diện cho nhóm nhà đầu tư thực hiện các vấn đề liên quan về pháp lý bất động sản, hoàn tất giao dịch và mua bán theo đúng quy định của pháp luật. “Sổ đỏ sẽ được Moonka nắm giữ 24/24 tại văn phòng của Công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào”, ông Phong cho biết.

Một doanh nghiệp khác là Công ty Houze Invest cũng vừa công bố nền tảng gọi vốn đầu tư chung dành cho nhóm khách hàng có dòng tiền ít cũng gây xôn xao nhà đầu tư. Doanh nghiệp huy động 3,7 tỷ đồng, tương đương 65% giá trị của 3 căn hộ cao cấp (tổng giá tài sản 5,6 tỷ đồng) tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13 tại Thuận An (Bình Dương). Nền tảng này chia nhỏ số vốn kêu gọi đầu tư thành 3.700 phần, tương đương một triệu đồng/phần.

Theo công bố, chương trình gọi vốn chỉ giới hạn trong thời gian từ ngày 9/9 đến ngày 8/10. Nếu kêu gọi đủ nhà đầu tư tham gia góp vốn 3,7 tỷ đồng trong thời gian đã định, doanh nghiệp sẽ tiến đến áp dụng mô hình này trong 18 tháng, lãi suất 11%/năm, trả lãi theo từng quý và hoàn vốn vào cuối kỳ cho người tham gia. Trường hợp không huy động đủ 3,7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ công bố minh bạch quy trình gọi vốn và hoàn trả tiền cho nhà đầu tư.

Ngoài hai doanh nghiệp nói trên, trước đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (CenGroup) cũng công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản Revex, với chỉ từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một bất động sản. CenGroup công bố chi 1 triệu USD để đầu tư vào nền tảng này.

Vấn đề pháp lý

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát khiến các giao dịch về bất động sản trên cả nước lâm vào trạng thái ngừng trệ, thì ứng dụng blockchain bất động sản nổi lên như một hiện tượng về hình thức đầu tư mới mẻ, ít vốn thông qua công nghệ.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc chia nhỏ bất động sản rao bán tại Việt Nam hiện nay là các hình thức huy động vốn theo công nghệ fintech (số hóa hình thức hợp đồng giấy bằng công nghệ app – PV), chứ không phải là hình thức blockchain.

“Đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng “hợp đồng hợp tác kinh doanh”, người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn hoặc cổ phần của công ty. Cụ thể hơn, đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn, các ứng dụng được tung ra mới đây làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy”, ông Phượng nói.

Luật sư Phượng lưu ý thêm, nếu làm đúng về hợp tác kinh doanh với công ty đứng tên trên bất động sản (thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%), chắc chắn sẽ kém khả thi so với thuế thu nhập cá nhân 2%. Do đó, có một khoảng trống ở các mô hình này, công ty huy động vốn rồi chuyển vốn bằng các giao dịch (cho vay không lãi suất…) cho cá nhân nào đó, trở thành tiền cá nhân, mua bất động sản và đứng tên cá nhân trên bất động sản.

Nếu đúng luật, chia nhỏ sở hữu với bất động sản thì phải theo kiểu nhiều người cùng sở hữu, cùng đứng tên trên sổ. Tuy nhiên, với các bất động sản, việc chia nhỏ, tách thửa chỉ có thể thực hiện khi được cơ quan hành chính phê duyệt hoặc bản án của Tòa khi tranh chấp phân chia tài sản chung.

Còn theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, việc mua chung hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm, nhưng cũng chưa có khung pháp lý điều chỉnh, kể cả hoạt động đó trên nền tảng công nghệ tài chính (fintech) hay blockchain.

Theo ông Lộc, với hoạt động kinh doanh mới này, cơ quan chức năng cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư, chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Đồng thời, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn, bởi đây là các cá nhân có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này.